¿Cuánto cuesta reformar una casa antigua? De qué depende y dónde se va la plata

¿Por qué no hay un precio por metro cuadrado?

Para obra nueva existen referencias: en la provincia de Buenos Aires, la Asociación de Pymes de la Construcción (APYMECO) publica cada mes el costo del metro cuadrado de una vivienda tipo. Sirve para tener un orden de magnitud. En una casa existente, esa referencia no alcanza. Dos casas de la misma superficie pueden necesitar obras completamente distintas: una tiene los techos sanos y los muros secos, la otra tiene humedad y una medianera que hay que rehacer.

El costo no lo define el tamaño, sino lo que hay que hacer.

Conviene separar también dos cosas que suelen mezclarse: lo que cuesta el proyecto y lo que cuesta la obra. Los honorarios del proyecto se pueden saber de antemano: los míos están publicados en Servicios. El costo de la obra depende de la casa, y se conoce con precisión recién cuando el proyecto está resuelto y se piden presupuestos sobre él.

¿Dónde se va la plata en una casa antigua?

En las instalaciones, casi siempre. En una casa que vale la pena reformar, no conozco una sola en la que se puedan dejar las instalaciones como están: por la edad de la casa, llegaron al final de su vida útil. Agua, desagües, gas y electricidad son caros en cualquier obra, nueva o de reforma. Y son justamente lo que no se ve. Por eso muchas reformas hechas con lo mínimo dejan las instalaciones viejas detrás de una terminación nueva: cambiarlas es caro e invasivo, y no luce en las fotos.

En la humedad, si la hay. Puede no existir, o ser un problema puntual. Pero si la casa tiene humedad que sube del terreno, la solución de fondo es reconstruir el cajón hidrófugo de los muros, y ahí la ecuación cambia bastante. En el PH Moreto no hizo falta; en Casa Ariela lo reconstruí de forma artesanal. Es casi una demolición: se abre la base del muro por tramos alternados, para que la pared no pierda apoyo, y se rellena con una mezcla hidrófuga que tiene que ser exacta. No es un trabajo para cualquier albañil, y genera tanto polvo y escombro que vivir en la casa mientras se hace es difícil.

Por eso muchos buscan alternativas: inyecciones químicas, revoques de saneamiento, placas que dejan respirar el muro. No siempre son más baratas; lo que ahorran es la rotura. Y ninguna sirve para todos los muros. En el PH Méndez de Andes usé inyecciones, y funcionaron por dos motivos: se aplicaron bien y las juntas del ladrillo eran de cemento. En Casa Ariela, con juntas de barro, hubiera sido tirar la plata.

Es una de las decisiones que más mueven el presupuesto, y depende de lo que valora cada cliente. En Ariela, que es mi propia casa, pesaron el estilo y la arquitectura: decidí reconstruir el cajón aunque tuvo un costo extra.

En los techos, según su estado. Hay techos que piden reemplazo y otros que están en perfectas condiciones. Las bovedillas, por ejemplo, suelen haber resistido muy bien el paso del tiempo.

En la estructura, rara vez. Pero hay que mirarla. Lo habitual es que no haya que reforzarla demasiado. La excepción más frecuente son las medianeras: si están en mal estado, rehacerlas cuesta mucho. Y como son compartidas, el gasto suele terminar del lado de quien está haciendo la obra.

¿Cuánto conviene reservar para imprevistos?

Mi criterio es tener siempre una reserva, tanto en una reforma como en una casa nueva. Por dos motivos. El primero: cualquier obra puede tener imprevistos, y en una casa antigua, además, aparece lo que no se veía hasta abrir. El segundo: durante la obra surgen decisiones que nadie había previsto, necesidades que recién se ven cuando la casa empieza a tomar forma.

Esas decisiones agregadas tienen que ser las menos posibles. Para eso está la etapa de proyecto: las entrevistas, las alternativas, el tiempo de pensar la casa antes de construirla. El "ya que estamos" es lo que más desbanda un presupuesto. En el mismo sentido, el presidente de APYMECO, Gustavo Serafín Marín, recomienda trabajar con proyectos cerrados antes de empezar, prever fondos de contingencia y evitar cambios de alcance durante la obra, porque esos desvíos suelen pesar más que las subas de precios.

Pero tampoco hay que negarlo. En la Argentina, una casa se construye o se reforma una vez en la vida, dos a lo sumo. Si algo vale la pena, conviene hacerlo en ese momento, con un margen pensado para eso.

La regla más importante: no empezar nunca con el dinero justo.

¿Por qué el presupuesto más barato puede salir caro?

Porque muchas veces no se está comparando lo mismo. Dos presupuestos de ventanas pueden parecer equivalentes y no serlo: cambian la línea de aluminio, el tipo de vidrio, si tiene doble vidriado hermético o ruptura de puente térmico. Lo mismo pasa con los muebles, los revestimientos o la grifería. No es algo que el cliente tenga por qué saber, y esa diferencia rara vez está escrita en el presupuesto.

La forma de evitarlo es pedir presupuestos sobre una documentación precisa: planos, detalles y especificaciones que digan exactamente qué se cotiza. Sin esa documentación, se pide presupuesto a ciegas. Cada uno cotiza algo distinto, nada garantiza que se haga como se pensó y la obra termina costando más.

Pedir y comparar presupuestos es, de hecho, una de las partes que más trabajo dan en una obra. Y una de las que más dinero ahorran.

¿Reformar vale la pena?

Puede serlo, si está bien hecha. En una obra, la mayor parte del dinero se va en materiales y mano de obra. Lo que define el resultado son las decisiones: por dónde entra la luz, cómo se recorren los ambientes, qué se conserva. Esas decisiones representan una parte chica del costo total, y cambian por completo la casa que obtenés.

El PH Moreto fue mi casa durante seis años, hasta que me mudé a Mercedes. La bovedilla original se reforzó y hoy sostiene la ampliación de arriba: una estructura que ya estaba hecha y que no hubo que volver a pagar. Cuando la puse a la venta, en un momento en que las casas tardaban en venderse a un precio conveniente, la compró la primera persona que la visitó, y hubo dos ofertas. Lo que la distinguía no era el tamaño: era el diseño.

La pregunta real no es cuánto cuesta

Es cuánto cuesta lo que esa casa necesita, y qué vale la pena hacer con ella. Una reforma barata que deja las instalaciones viejas y una reforma completa no son dos precios del mismo trabajo: son dos casas distintas. Saber cuál de las dos estás comprando es lo que permite decidir bien.

Lucía Sómmaro · Arquitecta

Arquitecta FADU-UBA · Docente universitaria en la UPE