¿Cómo saber si una casa antigua vale la pena antes de comprarla?

Hay casas que te atrapan en la primera visita: una puerta de madera maciza, pisos calcáreos, techos altos, una galería que mira al patio. Y hay otras oscuras, deterioradas o reformadas tantas veces que no parecen tener nada para ofrecer. Ninguna de las dos impresiones alcanza para decidir. El potencial de una casa no siempre coincide con lo que se ve el día de la visita.

Cuando recorro una casa con alguien que está por comprarla, sigo siempre el mismo orden. Primero, lo que ninguna obra va a poder cambiar. Después, si la casa conserva su planteo original o la desarmaron. Después, qué tiene de valor que se pueda recuperar. Y recién al final, el estado técnico, que hay que verificar pero que pocas veces es lo que define. Ese orden vale para cualquier casa, antigua o no.

¿Qué es lo que no se puede cambiar?

La orientación. Hacia dónde mira la casa, por dónde entra el sol a la mañana y a la tarde, qué ambientes reciben luz y cuáles nunca la van a tener. Una mala orientación se puede mejorar con un buen proyecto, pero no se puede dar vuelta.

El entorno. Qué se ve desde adentro y qué hay al lado: un árbol, un pulmón de manzana, una medianera ciega, un edificio que puede aparecer mañana en el lote vecino.

Las visuales y los vecinos son parte de la casa, aunque no figuren en la escritura.

El planteo. Cómo se ordena la casa en el terreno: dónde está el patio, cómo se llega a cada ambiente, qué se podría conectar. Una casa con un buen planteo admite muchas transformaciones; una con un mal planteo obliga a pelearse con ella en cada decisión.

Mi casa anterior es un buen ejemplo. PH Moreto, en Villa Luro, era un PH tipo casa: una casa que comparte el lote con otras. Estaba al fondo de un pasillo largo, el gran defecto de los PH al fondo, y por eso su precio era bajo. Pero estaba a pocas cuadras de Rivadavia y de Alberdi, y su patio tenía muy buena orientación. Y detrás de ese patio, que estaba techado, había un pino enorme en el lote vecino. Para verlo bien, me subí y miré por una esquina rota del techo del patio, el típico "techo persiana" de los patios de casa antigua. Después revisé qué permitía el código en los lotes linderos: ese pino también estaba en un PH, y juntar a todos los dueños para venderle a una constructora es muy difícil; sacar un árbol así, además, cuesta muchísimo. Su permanencia estaba casi asegurada. Valía la pena abrirle la casa. Ese entorno, que nadie más estaba mirando, fue la razón para comprarla.

¿Está original o la reformaron sin criterio?

Cuando el planteo es bueno, una casa original casi siempre tiene potencial. Las casas de principios del siglo pasado se pensaron con patios, ventilación cruzada, techos altos y una lógica clara de circulación. Esa lógica está ahí, esperando que alguien la lea.

Lo que más le resta a una casa no es el paso del tiempo, sino las reformas hechas sin criterio.

Un baño metido en medio del living, un patio techado para ganar un ambiente oscuro, un cielorraso bajo que esconde la altura original, ventanas tapiadas, una galería cerrada. A veces se pueden deshacer, y lo mejor de la casa aparece de nuevo. Otras veces dañaron la estructura o el planteo, y deshacerlas cuesta tanto como hacer algo nuevo.

PH Moreto había pasado por una de esas renovaciones mal hechas: no le quedaban pisos originales ni detalles de valor. No importó, porque lo que no se puede cambiar estaba intacto.

Por eso, cuanto más intacta esté una casa, mejor. Una casa vieja sin tocar suele ser mejor punto de partida que una "reciclada" sin criterio, aunque esta última parezca más lista para vivir.

¿Qué tiene de valor que se pueda recuperar?

Las aberturas originales. Una puerta o una ventana de madera maciza, bien hecha, puede durar otros cien años si se la recupera. Hoy fabricarla igual cuesta mucho, y conseguir madera de esa calidad es difícil y caro. No todas valen la pena: hay que mirar el estado de la madera, los herrajes y si se pueden adaptar a lo que la casa necesita ahora.

Los pisos originales. Calcáreos, mosaicos, pisos de madera: muchos se pueden recuperar aunque estén gastados o les falten piezas. Un piso original bien recuperado le da a la casa algo que ningún material nuevo le va a dar. Pero hoy se consiguen calcáreos nuevos con facilidad: un buen piso suma, no decide.

Todo esto es un segundo plano. El PH de al lado de PH Moreto conservaba sus aberturas originales, y eran un sueño. Pero no tenía el pino, y su patio era más chico y lateral. No es lo mismo: unas aberturas se pueden conseguir; un patio bien orientado frente a un pino, no.

También cuentan las rejas, las molduras, los techos de bovedilla o de madera, el ladrillo a la vista. Son materiales que ya están pagados, y no solo en plata: en la nota sobre por qué la casa más sustentable es la que ya está construida explico cuánto carbono cuesta fabricarlos de nuevo.

¿Y la humedad, las grietas y los techos?

Hay que verificarlos, pero con un orden de importancia distinto del que suele tener quien visita una casa por primera vez.

La humedad. Una mancha asusta, y es razonable. Pero una mancha no dice de dónde viene: puede ser el techo, una cañería, el agua de lluvia, la condensación o el suelo. En muros antiguos, además, importa cómo están hechos: un revestimiento impermeable puesto sin entender el muro puede tapar el síntoma por un tiempo e impedir que la pared se seque. La mancha es un síntoma; lo que importa es entender la casa.

Las grietas. No todas indican un problema serio, y la ausencia de grietas tampoco garantiza nada. Lo que hay que mirar es si hay deformaciones, asentamientos, puertas que no cierran o muros que se separan.

Los techos, los desagües y las instalaciones. Son de lo más caro de reemplazar y de lo que menos se ve en una visita. Vale la pena preguntar cuándo se renovaron por última vez.

El frío y el calor. Una casa puede parecer lista para vivir y no tener calefacción ni nada que la proteja del calor, y no solo las antiguas. Agregarlo después es caro e invasivo: hay que romper y vivir meses en obra. Conocí a alguien que compró una casa moderna, hermosa, en una ubicación excelente, y después de vivirla un tiempo evaluó mudarse otra vez antes que encarar esa obra. Preguntá cómo se calefacciona y cómo se refresca la casa, y si podés, visitala en un día frío.

Si aparece algo que preocupa, conviene que lo mire un profesional antes de firmar. No para asustarse, sino para saber qué se está comprando.

¿Se puede hacer lo que imaginás?

Antes de comprar para transformar, hay que saber si lo que imaginás se puede construir. Eso depende de lo que permite el código urbano en ese terreno, de si lo construido coincide con los planos aprobados y, si es un PH, de lo que dice el reglamento de copropiedad. Una casa puede ser hermosa y, al mismo tiempo, no admitir la ampliación que necesitás.

Y hay que saber si el precio deja lugar para la obra. Cuando compré PH Moreto, calculé la oferta para que alcanzara también para transformarla. Una casa barata no es una buena compra si después no queda con qué hacerla vivible; una casa que otros descartan puede serlo, si se sabe qué hacer con ella.

Transformar una casa antigua tiene un costo. Un proyecto no lo vuelve barato: hace que sepas a qué vas y que cada peso rinda.

Comprar con una idea de futuro

Una casa antigua no se elige por nostalgia. Se elige porque tiene algo que una casa nueva no puede dar: un planteo, una materialidad, una relación con el patio y con la luz que vale la pena transformar para la vida de hoy. Pero para decidir no alcanza con enamorarse de sus detalles: hay que mirar sus posibilidades y sus límites.

Antes de preguntarte si una casa antigua es linda, preguntate en qué podría convertirse.

Lucía Sómmaro · Arquitecta

Arquitecta FADU-UBA · Docente universitaria en la UPE